부동산 거품 순착륙 방법

남양주시 아파트가 입주지연 및 대출 원리금 연체등으로 폭발 직전이라는 글을 며칠전에 읽었었는데 이미 서울 외곽까지 도화선이 타들어 온듯합니다. 서울인근 아파트를 분양 받았다가 입주를 포기하는 사람이 점점 늘어가고 있다고 하더군요. 세종시가 수도권 부동산을 하락시킬 거라는 분석이 대세인데 이정도면 세종시를 하든 안하든 서울도 조만간 터질수 밖에 없습니다.

 

그렇게 되면 세종시는 자연스레 폐기되어 버리겠지요. 문제는 여기서 그치는게 아닙니다. 이명박 지지자들은 자신의 아파트값이 폭락하고 추가대출을 못받아 경매로 넘어가는 상황이 되면 4대강을 곱게 볼수가 없게됩니다. 그런데도 온갖 예산을 다끌어들여 4대강에 계속 퍼붇는 다면 한나라당 핵심 지지층이 탄핵한다고 앞장서게 되겠지요. 유권자의 역린은 이익입니다. 부동산은 가장 커다란 역린이죠.

 

시차만 있을뿐 4대강도 세종시와 똑같은 운명일 것 같은데요. 이명박 대통령은 두마리 토끼를 잡아야 합니다. 4대강으로 살리려는 건설경기, 그리고 부동산 거품지탱... 그런데 돈이 문제죠. 4대강에 올인한다고 부동산 거품이 지탱되는 게 아닌데 법보다 주먹이 가깝다고 강남등 아파트 및 부동산 소유 핵심 지지층이 등을 돌리면 탄핵은 물론 임기중 퇴임이라는 불명예로 직행할 수도 있습니다.

 

4대강이 결과적 폭탄 이라는 게 치명적 결함이죠. 4대강으로 강남등 수도권 부동산을 살릴수 있다면 다르겠지만... 추병직 건교부장관을 내세워 서민들 상투잡게 만든 노무현과 마찬가지로 지지층의 밥그릇을 깨버리는 건 이명박도 마찬가지죠. 4대강에 무리하게 투입된 재정은 도래할 부동산 위기를 수습할 수 있는 예산확보에 막대한 차질을 초래할 것이기 때문입니다.

 

여러가지 불신과 의혹 이전에 4대강은 정책이 가져야 하는 완성도 즉, 국가정책의 기능성과 목적성이 결여되어 있습니다. 진짜 경제를 위한 정책이라면 한국경제가 당면한 두가지 문제를 모두 해결할 수 있는 내용을 담고 있어야 하기 때문입니다. 4대강을 추진해 건설경기를 지탱할수는 있지만 그로인해 부동산 가격을 지탱해 줄 수 있는 재정이 고갈되어 버리는 문제가 있는 것입니다.

 

진정으로 경제를 살리려 한다면 건설경기와 부동산 떠받치기 두가지를 동시에 얻어낼 수 있는 쪽으로 정책의 방향을 조정해야 합니다. 노무현 정권 처럼 폭탄 떠넘길 생각을 하는 것이라면 세종시 폐기해서 얻어지는 시간여유를 바탕으로 4대강을 추진하고 뒷 감당을 다음 정권의 몫으로 두면 그만입니다. 하지만 국제정세나 경제 동향은 그런 여유를 허용할 것 같지가 않습니다.

 

재정에 많은 부담을 주지 않는 건설경기 부양방법은 여러가지가 있을듯 하니 생략하고 부동산 문제를 생각해 보겠습니다. 가장 커다란 문제가 아파트 미분양일 텐데요. 미분양이 늘어날수록 가격이 하락할 수 밖에 없기 때문입니다. 이 미분양을 얼마나 적절하게 해소해 주느냐에 따라 부동산 가격이 급락하느냐 아니면 유지되거나 완만하게 하락하며 충격을 줄여줄 수 있는가가 결정되겠지요.

 

우선 완공시점 까지의 비용(자본차입 비용등)을 원가로 인정해 기준금액으로 시작하는 조건으로 각 건설사들이 참여하는 역경매 시장을 형성하는 방법이 있습니다. 이럴 경우 분양단계에서 부가되는 비용이 우선 제거된 상태가 됩니다. 또한, 역경매로 건설사들이 원가 이하로 금액을 경쟁적으로 낮추기 때문에 낙찰가는 더더욱 낮아지게 될겁니다.

 

이러한 아파트 및 부동산 역경매 시장이 더 커다란 효과를 보려면 이미 활성화 되어있는 인터넷을 활용해야 할겁니다. 법원이 역경매 싸이트를 운영해도 되고 국가가 심사해서 자격을 부여한 민간기업이 참여해도 되고 이미 인지도를 얻고 있는 옥션등에 기회를 주어도 되겠지요. 다만, 구매자를 국가와 공기업으로 제한할 것인지 일반인의 참여를 허용할 것인지를 숙고해야 할 것입니다.

 

장기보유를 목적으로 하는 국가와 공기업으로 제한할 경우 미분양이 해소되는 것은 물론이고 기존 부동산 가격을 조절할 수 있는 수단으로 백분 활용할 수 있는 장점이 큽니다. 그렇기 때문에 국가와 공기업이 주도하는 부동산 안정화 역경매가 주도적인 역할을 하고 민간은 일정 자격을 갖추 기업들로 제한하는 것이 좋을수도 있습니다. 이 부분은 전문가의 의견 및 운영을 통한 시행착으로 결정해야 할 부분일수도 있습니다.

 

다만, 그렇게 연착륙이든 경착륙이든 어느정도까지 내려간 이후에는 거래 활성화를 위해 모든 규제를 풀어놓고 사기업 및 일반인들이 구매자로 제약없이 참여할 수 있는 부동산 역경매 시장을 장려할 필요가 있겠지요. 부동산 시장의 움직임을 각 단계별로 구분해 놓고 어느 단계에서 어떤 정책을 사용하고 어느 단계에서 어떤 조치를 취한다는 대응책을 마련해 두면 더 좋을 겁니다.

 

이러한 안정화 역경매를 온전히 국가 재정만으로 추진한다면 그 한계가 너무 뚜렷할 겁니다. 따라서 부동산 가격의 하락전망을 면밀하게 분석해 놓고 그 자료를 토대로 낙찰가를 100원으로 놓았을 때 1차 하락가능성 위험분은 정부가 부담하고 2차 하락 위험분에는 국민연금등 정부가 관여할 수 있는 기금이 참여하고 가장 안전한 최저 위험분은 사적 자본이 참여하게 만들어 최대규모를 확보할 필요가 있습니다.

 

물론, 위의 방법이 사적 자본만 배불리는 방법이라는 비난여론이 높을경우 2차하락 위험분에 사적자본이 참여할 수 있게 하고 최저 위험분을 국민연금등이 차지하게 만들수도 있을 겁니다. 이러한 위험분을 대충 비율로 나눈다면 1차 위험분 33%, 2차 위험분 33%, 최저 위험분 33% 정도가 되겠지요. 정부 재정이 가장 많은 위험을 부담해야 하는 구조가 됩니다.

 

이것을 바꾸어 1차 위험분 33%를 사적 자본이, 2차 위험분 33%를 정부 재정이, 최저 위험분 33%를 공공기금이 부담하는 방식도 있습니다. 아니면 1차 위험분 25%, 2차 위험분 25%, 최저 위험분 50%로 비율을 조정하는 방법도 있습니다. 사적 참여분은 매매를 허용해 활성화 시켜 부동산 경기 등락에 따른 투자가능 시장으로 만들수도 있겠지요. 이럴 경우에는 사적자본이 참여하는 1차 위험분을 40% 정도로 확대할 필요가 있습니다.

 

아파트 역경매 낙찰가가 건설원가 이하로 형성될 경우 부동산 안정화에 투입되는 재정의 효율성은 그만큼 커지게 됩니다. 원가 이하라고는 하지만 자금사정이 열악해진 건설사들은 부도나지 않고 발을 뺄수있는 기회를 반기겠지요. 부도로 인한 매물 및 경매 증가는 아파트 가격 하락에 가속도를 붙이게 되는데 이것을 어느정도 완화시킬 수 있는 방법이 됩니다.

 

4대강에 30조가 투입된다는 설이 있던데요. 위의 방법을 활용해 해당 자금을 투입할 경우 대략 100조 정도의 부동산 안정화 여력이 생깁니다. 비율을 잘 조절하면 경우에 따라 150조 정도까지 가능하겠지요. 부도위기에 몰린 물건에 자금을 댄 금융사들도 부동산 급강하에 의한 부도에 이은 일반경매로 손해를 보는 것 보다 이자수익을 포기하고 원금을 회수하거나 원금에서 약간의 손해를 보는 것도 감수할 가능성이 있습니다.

 

부동산이 추락해 건설사들 부도나고 거기에 대출해준 금융사들까지 위기에 빠진 이후에 공적자금을 투입해 날리는 것 보다는 사전에 단계별 정책을 마련해 두었다가 적절하게 대응해 나가는 것이 수십배 이상의 효과가 있을 겁니다. 이렇게 확보한 아파트등 부동산을 장기전세등으로만 돌릴경우 매물 즉, 공급은 대폭 축소되고 가격은 폭락하지 않는 동시에 주택공급 안정화도 동시에 달성할 수 있습니다.

 

장기전세 보증금으로 회수한 자금을 다시 부동산 안정화 정책에 재투입 할수도 있을 것이고 어느정도 효과를 얻어 안정이 되면 해당 자금을 재정으로 환원해 필요한 곳으로 돌릴수도 있을 겁니다. 정부가 손실률이 가장 높은 1차 위험분을 부담하는 대신 해당 부동산을 운영하는 데서 발생하는 회수자금과 이익을 차지하고 사적자본은 투자기회를 얻고 국민연금은 원금보전과 정부가 정한 일정 수익을 담보받으면 됩니다.